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遊休地や駐車場用地にアパートを建てれば、相続税の節税効果があるのは、今も変わりません。
これは、土地評価がまず、１８％評価減（借地権割合６割、借地権割合３割の地域の場合）があり、建物はその建築資金の約５８％の評価減（固定資産税評価額は建物価額の６割、借地権割合３割）があるからです。
具体的には、評価額１億円の更地に１億円のアパートを建てた場合ですと、以下の通り約７，６００万円の評価減になります。



上記のとおりアパートを建てると、２億円の相続財産が１億２，４００万円に引き下げられます。この効果は、借金をして建て替えることとは無関係です。
次に１億円の借金をしてアパートを建て、直後に相続が発生した場合には、１億２，４００万円から債務控除として１億円が控除されますから、最終的な相続財産は２，４００万円まで引き下げられます。
ここまで見ると、一見いいことずくめの相続対策に思えますが、問題点は、相続後に土地とアパートを引き継いだ相続人にその後数十年にわたる借金返済が果たして不動産収支（アパートの家賃収入）のなかで返済可能か否かです。

例えば、３０年の元利均等返済を前提とすると、一般的には１５年目から３０年目の収支は悪化する傾向にあります。これは、築後数十年経過すると、アパートの大修繕の負担や近隣に新築のアパートが建てられるなどにより空室のリスクが高くなるためであると言われています。

（参考）総務省統計局の「平成２５年住宅・土地統計調査」によると、賃貸用住宅の空き家の内、共同住宅について建築時期を見ると次のようになります。


築１０年未満に建築されたものの割合は、８．７６％であるのに対し築１０年以上の割合は、５４．３９％であり、築年数経過により空室リスクが高くなっているのが分かります。
以上から言えることは、遊休地におけるアパート建築は、しっかりとした事業収支（キャッシュフロー）と借入返済とのバランスを基に判断すべきであると思います。

具体的には、次のようなことを事前に考慮しておくべきではないでしょうか。

• 立地の良い場所か、周辺に競合物件はないか等を考慮し、立地判断は２０年後を見越して考えることが重要です。
• 賃貸収入から借入金利と固定資産税を差し引いて利回りで１０％以上確保し、１０年で投資回収することが一つの目安となります。
• アパート建築に際し、面積規模の小さい単身者向けのワンルームマンションの場合、入居期間が平均２年以下と短く、頻繁に退去があれば、空室ロスが増え、リフォーム代や募集経費がかさむことになります。これに対し、戸建て賃貸なら、３〜４人のファミリー世帯の入居が多く、子供の学校の関係などから、長く入居する可能性があり、マンションと異なり一戸だけの切り売りも可能です。戸建て賃貸住宅も一つの選択肢かも知りません。